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上坤地产IPO:高端路线竟是低利润率的苦生意?

来源::网络整理 | 作者:管理员 | 本文已影响

  5月11日,上坤以底价1.48亿元竞得广东佛山南海区1宗商住地,成交楼面价5800元/平方米。据悉,该地块是佛山丹灶镇今年首宗出让地块,上次有宅地挂牌出让需追溯至去年8月上坤地产拿下的丹灶地王,楼面价达到7088元/平方米。

  出生上海的上坤地产将在大湾区设立公司的“第二总部”,佛山则是其涉足的第一个城市。从丹灶地王到拿下今年首宗土地,再到港股IPO,在调控持续、行业洗牌阶段,上坤地产试图在大湾区找到跟上节奏,逆流而上的契机。

  收入依赖上海 如今要进击大湾区

  上坤地产的创业始于2010年上海开发的首个住宅项目,举着“为宜居而来”的理念,围绕着四个标准产品系列:四季系、樾山/半岛系、云系、S系,做到上海30强后,2016年进入江苏省,之后专注长三角经济区。

  截止2020年2月的土地储备显示,上坤地产通过附属公司及合营公司参与的开发项目共计43个,其中合营项目13个。主要聚集在长三角、珠三角及中原地区,长三角多达37个,占总建筑面积的74.4%,在上海超过18%。上坤地产目前的业绩仍然严重依赖上海地区,2017/2018/2019物业销售收入来自于上海的占比分别达到100%、100%、60%。

  截止招股说明书发布,上坤地产拥有7处还处于不同开发阶段的商业项目,均位于上海,包括3座已竣工办公楼,2座已竣工购物广场,两个开发中的商业项目。

  上坤地产依赖上海和长三角,但如今却要突破珠三角。

  2019年7月,上坤在上海发布了全新的“三五发展战略”,确定了下一个五年的发展战略和规划。在投资策略上,上坤集团的全国化投资战略可以总结为“3+X”,即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游,伺机进驻新区域。

  上坤地产在2018年12月入股东莞一个项目进入大湾区,去年8月在佛山丹灶独立拿下了一宗宅地地王,正式进军大湾区。值得注意的是,今年2月通过收购佛山海路置业有限公司49%股权,获取了佛山、顺德两个项目,上坤计划今年在大湾区获取3个新项目,2023年稳定布局10个以上的项目。

  增速明显放缓 合作拿地要规模

  克而瑞数据显示,2017年、2018年、2019年,上坤地产全口径销售额分别为51.5亿元、229.5亿元与271.8亿元,排在销售榜第189名、96名与91名,2019年的数据明显放缓。

  增速下降的还有转结和应收。

  过去三年,上坤地产转结面积分别为4.29万平方米、14.41万平方米、20.02万平方米,增速明显趋缓,且确认平均转结售价由2017年的27244元/平米增至2018年的47117元/平米,而后降至2019年的37216元/平米。其中住宅平均售价为39331元、48236元、39322元,而商业物业结转均价连续下降,分比为25096元、20843元、19749元。

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